Plusvalía municipal. Cálculo, liquidación y reclamación.
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¿Qué es la Plusvalía? Ese pago que reclama la Administración, y que tantas dudas genera tras la adquisición de un inmueble, es un impuesto que grava el aumento del valor de una propiedad, aunque en muchas ocasiones no es real ni exigible. A continuación, te explicamos todos los detalles de la Plusvalía.
Al vender una propiedad se debe tener en cuenta que además de las ganancias que la operación puede dejar también se deben asumir una serie de gastos en concepto de impuestos.
Si has oído hablar de las plusvalías pero no sabes bien cuándo se aplican, cómo y a cuánto pueden ascender, te contamos lo que necesitas saber. Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en plusvalías.
¿Qué es la Plusvalía?
La Plusvalía se puede definir como el aumento del valor de un bien inmueble al realizar una operación de compraventa o de donación al heredar un inmueble. Es el resultado de la diferencia entre el coste por el que compramos un bien y el valor que tiene en el mercado cuando se realiza la venta. Se da la plusvalía cuando el bien experimenta un incremento en su valor de acuerdo a distintas causas, las cuales no pueden ser controladas o influenciadas por los propietarios y que se resumen en ganancias.
Plusvalía municipal
Aunque existe un gran desconocimiento al respecto, la plusvalía municipal se aplica a todas las ventas, herencias o donaciones que son realizadas dentro del territorio español. Es un impuesto que asume el vendedor. Sin embargo, son muchas las personas que se enteran de que deben asumirlo por el notario, justo el día en que se formaliza la venta de su propiedad.
La plusvalía municipal se conoce como IIVTU y responde a las siglas de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se trata de un montante que debe ser requerido por el ayuntamiento que corresponda de acuerdo con la ubicación de la propiedad.
Se trata de un gasto que debe ser asumido por el vendedor y no por el comprador. Muchas personas no saben de esto, por eso es recomendable estar asesorado por un abogado, tanto en la compra como en la venta de una propiedad.
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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcular este impuesto se tiene en cuenta el valor de adquisición, valor de transmisión y valor catastral. Sin embargo, el cálculo es realizado de acuerdo a cada ayuntamiento, el cual debe ser regido por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Es un impuesto que se debe pagar si se han logrado ganancias con la venta.
¿Cuál es el plazo para liquidar la plusvalía municipal?
Este impuesto cuenta con un periodo voluntario para ser abonado tras la compraventa. A partir del momento en el Ayuntamiento te envía una carta con la liquidación, tendrás 30 días para abonarlo. En el caso de una herencia el tiempo será de 6 meses
Por lo general, las pérdidas o las ganancias patrimoniales se van a obtener de la diferencia que existe entre el valor al adquirir la vivienda y el valor de transmisión de dicha vivienda.
Cálculo del valor de adquisición
El valor de adquisición es la suma de tres conceptos fundamentales y la resta otro, tal como se lo explicaremos a continuación.
- Importe real de adquisición: se trata del importe por el que fue adquirida la vivienda.
- Coste de las inversiones y mejoras: en caso de que existan mejoras en la propiedad desde el momento de su adquisición hasta el momento de la venta, es un valor que debe ser añadido al valor de adquisición.
- Gastos y tributos accesorios: se trata de los gastos y los tributos que generan la adquisición de la vivienda, y que hayan sido satisfechos por la persona que la adquiere, sin incluir los intereses.
Tras sumar estos tres conceptos se debe restar el siguiente:
- Amortizaciones: las amortizaciones que corresponden a los bienes amortizables son restadas a la suma anterior para poder tener el valor de adquisición total de la propiedad.
Cálculo del valor de transmisión
En este caso se tiene en cuenta el valor real de la venta y se restan los gastos y los tributos que genera la transmisión, y que debe ser satisfecha por el vendedor.
“Valor de transmisión = Valor de venta – Gastos y tributos de transmisión“
¿Qué gastos son generados por notaría y registro?
Muchas veces la al realizar la venta de una propiedad el vendedor no ha cancelado la hipoteca que obtuvo para adquirir dicho inmueble. Pero el comprador debe adquirir la vivienda libre de cargas, algo imprescindible para que pueda ser puesta a su nombre.
En este caso existen dos opciones, se cancela el préstamo de manera anticipada o se subroga la hipoteca. Esto quiere decir que el comprador asume la deuda de la hipoteca, por supuesto que por esto exigirá una rebaja en el coste de la vivienda. En ambos casos el proceso genera algunas comisiones.
Estas comisiones se encuentran actualmente limitadas por ley sobre el 0,5% del capital de la hipoteca durante los primeros 5 años del préstamo, y un 0,25 % el resto de los años de la hipoteca.
De igual forma es requerida la cancelación registral de la hipoteca. El coste de este proceso variará dependiendo del montante que haya sido solicitado a la entidad bancaria en su momento. Estos son los gastos que, en general, el vendedor no conoce y es sorprendido al tener que cubrirlos el día de la firma.
Todos los gastos de propiedad deben ser cancelados antes de realizar la venta de la vivienda, ya que esta debe quedar libre de cargos hasta el siguiente año que el comprador debe asumir todos los gastos referentes a su nueva vivienda.
¿Quién debe pagar la plusvalía?
La liquidación administrativa siempre corresponde al vendedor, por lo que la Administración tributaria no puede reclamarlo al comprador. Sin embargo, en caso de que se realice la compraventa es entre dos particulares estos pueden acordar que el comprador pague al vendedor del inmueble el importe correspondiente a la plusvalía, que luego deberá abonar a la Administración.
De esta manera, sería el comprador de la vivienda quien cubriría el costo de este tributo, que fiscalmente correspondería al vendedor.
Por otra parte, si en el acto de la compraventa participa un contribuyente como comprador de la vivienda, y una empresa como vendedor de la misma, entonces está expresamente prohibido que se impongan al consumidor el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional o la empresa.
Dicha regla se encuentra vigente desde la entrada en vigor de la Ley 44/2006, por lo que se aplica a contratos de compraventa firmados con posterioridad al 30 de diciembre de 2006. En este caso, la obligación tributaria frente a la administración siempre corresponde al vendedor del inmueble.
¿Qué se puede hacer cuando se incluye en el contrato?
Incluir cláusulas en los contratos para que el comprador pague la plusvalía es una infracción administrativa. Por tal motivo, se puede imponer una sanción administrativa a la empresa que caiga en tal error. En estos casos y sin importar la fecha del contrato, se debe poner en conocimiento de la Dirección General con competencia en consumo, de la Comunidad Autónoma de que se trate. Hay que tener en cuenta las infracciones tienen un período de caducidad de 5 años, que debe considerarse a la hora de hacer un reclamo. Si es tu caso y necesitas asesoramiento legal no dudes en contactar a los abogados que encontrarás en Easyoffer.
¿Cómo pagar la plusvalía?
El período de caducidad para las reclamaciones depende de la forma en que se hizo el pago de la plusvalía: autoliquidación o liquidación. En el caso de las auto-liquidaciones este periodo es de un mes, mientras que en el caso de las liquidaciones es de 4 años. Pero en todo caso, la plusvalía puede ser reclamada después de haber sido pagada, por tratarse de una violación expresa de la ley de tributos.
Los pasos para proceder a estas reclamaciones son los siguientes:
- En primer lugar habrá que realizar el pago del impuesto, ya que esto es un requisito fundamental para poder presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de los ingresos indebidos. Esto se hace ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, así se abre la reclamación por la vía administrativa.
- El segundo paso será esperar a la respuesta de la Administración con un plazo para interponer Recurso de reposición y si es posible, ya que esto dependerá del municipio, también la Reclamación Económico Administrativa que será resuelta esta última por el Tribunal Económico Administrativo municipal correspondiente. De este modo, agotamos la vía administrativa.
En este momento se podrá iniciar el procedimiento por la vía judicial. Para ello hay un plazo de dos meses, tiempo que se tendrá para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente y ver la resolución a favor o no final.
En estos casos, contar con asesoría legal capacitada permite obtener los mejores resultados en esta y otras materias legales, que evitarán muchos dolores de cabeza y dinero perdido. Los expertos en inmuebles de ofrecen toda la asesoría necesaria en todo este proceso, para garantizar un resultado satisfactorio a sus clientes.
