Cómo cancelar tu hipoteca sin sustos ni imprevistos
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Cancelar o terminar de pagar hipoteca es uno de los momentos más esperados por las personas que decidieron solicitar un préstamo a una entidad financiera para hacer frente al pago de su vivienda o propiedad. Tras varios años abonando mes a mes las cuotas de la hipoteca, llega por fin el día en el que vence el préstamo.
Es en este punto cuando deja de existir la deuda económica, pero no ocurre lo mismo con la hipoteca, que seguirá existiendo si no llevas a cabo los trámites necesarios para que ocurra lo contrario.
Por lo tanto, si quieres hacer las cosas bien, lo mejor es que procedas inmediatamente después de abonar el último pago del préstamo a la cancelación registral de la hipoteca. A continuación, te contamos en qué consiste este trámite, cómo llevarlo a cabo y todas las cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de hacerlo.
¿En qué consiste exactamente la cancelación registral de la hipoteca?
Para entender en qué consiste la cancelación registral de una hipoteca, lo primero que hay que tener en cuenta es el motivo por el cual existe constancia en el Registro de la Propiedad de nuestro préstamo hipotecario.
Cuando alguien firma una hipoteca, los responsables del banco en el que se realiza la operación proceden a inscribirla inmediatamente en el Registro de la Propiedad, con el objetivo de dejar constancia del vínculo económico establecido y protegerse frente a posibles impagos de su cliente.
Este es, de hecho, un requisito legal indispensable a la hora de formalizar cualquier hipoteca, tal y como se establece en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria: “La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.”
Por lo tanto, queda claro que, cuando se termina de pagar la última cuota de la hipoteca, el siguiente paso consiste en cancelarla en el propio Registro de la Propiedad. Exactamente, este trámite consiste en la acreditación, ante notario, de que el préstamo ha sido pagado en su totalidad y de que la propiedad está completamente libre de cargas.
Sin embargo, hablamos de un paso totalmente voluntario, pues no existe ningún requerimiento legal que obligue al propietario a llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca. A pesar de esa ausencia de obligatoriedad, se trata de una gestión voluntaria que es muy recomendable realizar, por varios motivos.
Las razones por las que es conveniente cancelar la hipoteca
- Revaloriza la vivienda: la cancelación registral de la hipoteca certifica que la propiedad está libre de cargas, y una propiedad libre de cargas tiene mucho más valor en el mercado que una que sí las tiene o las puede tener.
- Aporta solvencia: supone una ventaja en relación con la solvencia personal del propietario, de cara a realizar cualquier otro tipo de operación bancaria. Hay que tener en cuenta que no es lo mismo ser el propietario de un inmueble libre de cargas, que serlo de uno cuya hipoteca no está cancelada de forma oficial.
- Es un argumento de venta: si no se ha cancelado debidamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad y se decide poner en venta la propiedad, no se podrá garantizar a los posibles compradores esa ausencia de cargas.
- Es una garantía: es muy probable, también, que el posible comprador decida comprobar por sí mismo el estado de la vivienda, en cuyo caso se encontrará con la última información oficial disponible sobre la propiedad: es decir, podría comprobar de forma inmediata que la hipoteca no ha sido cancelada.
- Facilita trámites futuros: también puede suponer un problema si, en el futuro, necesitas formalizar una nueva hipoteca sobre la misma propiedad.
Cómo cancelar la hipoteca, paso a paso
- El primer paso consiste en solicitar a la entidad financiera que te concedió la hipoteca el certificado de deuda cero, que es indispensable para formalizar la cancelación registral de la hipoteca. En ese momento, es posible que te encuentres con un problema: el de la voluntad del banco de cobrarte por entregarte este documento. En este sentido, debes saber que el Banco de España ha calificado de mala práctica esta forma de proceder. Por eso, si te ocurre que el banco te exige el pago de una cantidad en concepto de gastos de gestión por este trámite (una cantidad que pueden situar entre los 15 y los 200 euros), no dudes en negociarlo, teniendo esto muy en cuenta.
- El siguiente paso será solicitar a la entidad financiera que reconozca ante notario la cancelación del préstamo. En otras palabras, lo que harás será conseguir la acreditación oficial de que la propiedad está por fin libre de cargas. Habitualmente, la notaría suele tardar aproximadamente 48 horas en tener listo el documento que deberá ser firmado por el banco. Ten en cuenta, también, que es en este momento en el que algunos bancos incurren en otra mala práctica: la de cobrar al propietario por el desplazamiento de su empleado apoderado hasta la notaría.
- Una vez que el banco haya reconocido la ausencia total de la deuda, se te hará entrega de la carta de pago o, lo que es lo mismo, la escritura de cancelación de la hipoteca.
- A la entrega de cualquier documento notarial, hace falta abonar el correspondiente Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero en el caso de la cancelación registral de una hipoteca la tasa está exenta de pago desde el año 2000, momento en el que se aprobó mediante ley mantener exenta de pago esa tasa cuando se trate de este tipo de procedimiento hipotecario. Por tanto, no hará falta abonar este importe, pero sí rellenar el correspondiente formulario (el modelo 600). Eso sí, valora si lo quieres completar, entregar y disponer de él en persona, acudiendo a las oficinas de Hacienda más cercanas o por Internet.
- El último paso es acudir al Registro de la Propiedad correspondiente al municipio en el que se encuentra la vivienda, para entregar la escritura de cancelación de la hipoteca y el formulario del IAJD. En muchos casos (depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres), será el propio notario el que podrá remitir de forma telemática la escritura de cancelación al registro que tú le indiques.
Tras realizar todos estos trámites, habrás finalizado el procedimiento y habrás formalizado la cancelación registral de la hipoteca. Pero, si lo deseas, también podrás realizar una última gestión: la de solicitar en el registro una nota simple que lo confirme.
Esto puedes hacerlo en persona o por Internet, te costará solo entre tres y nueve euros y te servirá para asegurar por escrito el fin del procedimiento. Pero, por supuesto, este último no es un trámite obligatorio, solo lo llevarías a cabo por tu propia tranquilidad.
Algunas cuestiones legales que se deben tener en cuenta
Es importante saber que, si el propietario decide no cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la cancelación se podrá producir de forma automática transcurrido un tiempo, con la solicitud pertinente del propietario o de cualquier titular de algún derecho sobre la propiedad.
Este hecho es el que se conoce como cancelación hipotecaria por prescripción o caducidad, y se produce cuando han transcurrido 20 años desde el pago de la última cuota de la hipoteca.
Por otro lado, debes saber que puedes solicitar a la entidad financiera que inicie los trámites pertinentes para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca, o bien realizar todos los trámites sin su intervención.
En el primer supuesto, es muy probable que se te exija el pago de una cuantía en concepto de gestiones o gestoría, mientras que si optas por cancelar tú mismo la hipoteca el único coste que deberás afrontar es el del notario y el del registrador de la propiedad.
En cualquier caso, es conveniente contar durante todo el proceso con el asesoramiento de un experto en derecho y trámites inmobiliarios, para estar protegido ante cualquier imprevisto que pueda surgir.
También debes conocer tu derecho a escoger al notario que quieres que dé fe de la cancelación de la hipoteca firmada por el banco y formalizada con el pago de la última cuota del préstamo. Es posible que el banco cuente con uno o varios notarios de confianza, pero deberás ser tú quien lo designe.
Los gastos asociados a la cancelación registral de una hipoteca
Independientemente de si deseas recibir asesoramiento o defensa legal a lo largo de todo el procedimiento, la cancelación registral de la hipoteca conlleva siempre una serie de gastos fijos, que se repiten en todos los casos. Estos gastos mínimos son los siguientes:
- El coste de la escritura de cancelación de la hipoteca otorgada por el notario, que, por ley, asciende como mínimo hasta los 90 euros. No obstante, su precio puede llegar incluso a los 250 €, siempre en función del valor total de la hipoteca.
- Cambiar los datos en el registro (el quinto y último paso de todos los que hemos visto) conllevará un coste mínimo que se situará en los 24 euros. A partir de esa cantidad, esta cifra puede crecer considerablemente en relación con el importe total del préstamo.
De esta forma, deberás tener en cuenta que, como mínimo, cancelar la hipoteca te costará 114 euros, si nos referimos únicamente a los gastos relacionados con el notario y el registrador. No obstante, este importe suele ser siempre mucho mayor, pues estos mínimos se corresponderían con un crédito hipotecario cuyo valor no superaría los 21.500 €.
Para que puedas hacerte una idea de cuáles pueden ser los gastos mínimos de la cancelación registral de tu hipoteca, a continuación, ampliamos esas cifras y sus importes mínimos equivalentes:
- Valor hipotecario de 50.000 euros: 140 euros aproximadamente.
- Valor hipotecario de 100.000 euros: 190 euros aproximadamente.
- Valor hipotecario de 150.000 euros: 220 euros aproximadamente.
- Valor hipotecario de 200.000 euros: 250 euros aproximadamente.
- Valor hipotecario de 250.000 euros: 275 euros aproximadamente.
Has de saber también que los pagos al notario y al registrador cuentan con unos plazos diferentes. El primero suele emitir factura por sus servicios en el momento de firmar la cancelación de la hipoteca, mientras que el segundo debe esperar a que le notifiquen la inscripción de la cancelación en el registro para solicitarte el pago de sus honorarios, algo que se suele demorar varias semanas.
¿Y si quiero amortizar de forma anticipada mi hipoteca?
Hasta aquí toda la información relacionada con los costes del trámite estándar de la cancelación registral de la hipoteca, es decir, el que se produce de forma natural y en el plazo previsto en el momento de la firma del préstamo hipotecario, tras abonar la última cuota hipotecaria.
Pero, si lo que quieres es amortizar el crédito de manera anticipada para liberarte de la deuda antes de tiempo, es más que probable que debas abonar la comisión por amortización. Para conocer cuál será la comisión que tendrás que pagar en tu caso, lo mejor es que consultes tu contrato hipotecario, pero es posible afirmar que, de forma general, los costes suelen ser los siguientes:
- El 0,25 % del importe reembolsado, si amortizas de forma anticipada la hipoteca a partir del sexto año de la misma.
- El 0,5 % del importe reembolsado, si amortizas de forma anticipada la hipoteca durante los cinco primeros años de la misma.
En principio, puede parecer que este es un coste adicional que no conviene asumir, pero hay que recordar que, al amortizar anticipadamente el préstamo, dejamos de abonar cada mes los intereses del mismo a la entidad financiera.
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