¡Cuidado con el contrato de arras!

Acabas de ver la que crees que será la casa de tu vida. Amplia, luminosa… Lo que se dice, perfecta para ti y para tu familia. Sabes que quieres hacerte con esa casa, pero todavía te falta cerrar algunos flecos para conseguir la financiación, y te da miedo que otro posible comprador te quite esa vivienda que tanto te gusta ¿Qué puedes hacer para que el vendedor te la reserve sin problemas y con garantías? Pues firmar algo tan sencillo como un Contrato de Arras.

Para quien no sepa qué es un contrato de arras, comenzaremos explicando que contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de una propiedad, celebrado al amparo del Artículo 1454 del Código Civil español y por el que se reserva el derecho de compra sobre una propiedad, entregando una cantidad estipulada entre ambas partes en concepto de señal, garantizando la penalización de la parte que incumpla el acuerdo.

Realmente, y por aclarar el tema, el conocido como Contrato de Arras es un precontrato en el que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa de una propiedad. Dicho así, suena fácil y rápido, pero como en todo, hay que dejarlo todo atado y muy atado para evitar que surjan problemas en el futuro. Por eso, le mejor es dejar todo bien especificado sin dejar nada al azar, detallando lo acordado por ambas partes.

El contenido de un contrato de arras

Tal y como hemos explicado, en el Contrato de Arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor. Como regla general, este contrato deberá contemplar como mínimo:

  1. Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
  2. Una descripción de la vivienda. Es evidente que si vamos a firmar un Contrato de Arras como paso previo al contrato de compraventa, tendrá que describirse la propiedad que queremos comprar para que no haya lugar a dudas. En este sentido, el Contrato de Arras deberá contener datos como la ciudad en la que se encuentra la vivienda, dirección, la superficie… y sin olvidar señalar si existe por ejemplo un garaje o un trastero.
  3. Precio final por el que va a adquirir la vivienda.
  4. Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Recuerda además que si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
  5. Tiempo máximo para formalizar la venta.
  6. Posibles cargas de la propiedad.
  7. Reparto de los gastos de compraventa.
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¿Qué cantidad hay que pagar a la firma del Contrato de Arras?

Realmente, no hay ninguna cantidad estipulada por ley para la firma del Contrato de Arras, ya que la cantidad deberá ser acordada durante las negociaciones entre el comprador y el vendedor. Pero que no exista una cantidad recomendada por la legislación española no significa que no existan unas recomendaciones que todo comprador debería tratar de seguir, dependiendo de la situación en la que te encuentres.

Presupuestos para contrato de arrasPor un lado, si te gusta la vivienda, es lo mejor que has visto hasta ahora, pero no estás del todo convencido, intenta dejar una señal muy baja por si decides dar marcha atrás en el último minuto y evitar de esta manera que pierdas una buena suma.

En cambio, si estás seguro que esa es la vivienda de tu vida, y quieres evitar que el vendedor se eche parar atrás, intenta dar una cantidad elevada como señal con el fin de que el vendedor se lo piense dos veces antes de aventurarse a romper el Contrato.

Al margen de la cantidad acordada, lo que sí que es importante señalar, ya que estamos hablando de la entrega de la señal, es que el pago debe ser nominativo. Es decir, que en la transacción, ya sea por transferencia o por cheque, deberá aparecer el nombre de quien recibe el pago y en concepto de qué, para poder acreditar el pago en cualquier momento.

¿Quién firma el Contrato de Arras?

Como ya hemos visto, este contrato se firma entre la propiedad del inmueble y el futuro comprador. Pero, ¿qué sucede cuando la vivienda va a ser comprada por una pareja? En caso de que la pareja que desea realizar la compra sea un matrimonio en régimen de gananciales, bastará con que firma uno de los dos miembros de la pareja, dejando claro que firma en representación del matrimonio.

En cambio, si los compradores son un matrimonio en régimen de separación de bienes, y o se trata de una pareja que no ha contraído matrimonio, deberán firmar los dos miembros de la pareja.

Qué sucede cuando se rompe el Contrato de Arras

En teoría, el Contrato de Arras se firma de buena fe por ambas partes con la intención de firmar la compra venta de la propiedad en breve plazo de tiempo. Pero como todo, puede que finalmente esa compra-venta no se llegue a producir, bien porque el vendedor se eche para atrás y decida no vender quizá porque ha encontrado otro comprador que pague mejor, o bien porque el comprador no encuentre financiación. En este caso, el Artículo 1454 del Código Civil español establece penalizaciones para la parte incumplidora.

De esta manera, según la legislación española, si el que rompe el acuerdo es el comprador, éste perderá la señal aportada por él a la firma del Contrato de Arras. En cambio, si el que incumple el acuerdo es el vendedor, éste no solo deberá devolver la señal que le entregó el comprador, sino que deberá devolver el doble de dicha cantidad. Y recuerda, que si tienes alguna duda sobre cómo elaborar un Contrato de Arras y buscas a alguien que te asesore en su elaboración para que no te den gato por liebre, nosotros lo buscamos por ti.

No quiero la casa y ¡he pagado el Contrato de Arras!

Si después de pagar el Contrato de Arras te has echado atrás, y quieres recuperar, si no todo, parte de la señal, debes tener en cuenta que sólo si ha habido Vicio Oculto, puedes recuperar el montante total.

¿Qué entendemos por vicios ocultos?

Para que surja realmente responsabilidad del vendedor por tales defectos ocultos tienen que darse:

  1. El vicio ha de ser evidentemente oculto; no puede tratarse de un defecto manifiesto o visible. No obstante, independientemente de no encontrarse a la vista, no se considerará oculto siempre que el comprador pudiera tener conocimiento efectivo sobre el mismo. Ocurriría, por ejemplo, en aquella compraventa de una vivienda defectuosa a un arquitecto.
  2. El vicio ha de ser preexistente a la venta de la vivienda; el vicio debe existir en el momento de la firma del contrato, aunque se tenga conocimiento posteriormente.
  3. El vicio debe ser grave; se considerarán sólo los casos en los que el defecto sea relevante, siendo en este caso, los que provoquen una disminución del valor de la vivienda.
  4. 6 meses de plazo; se deberá actuar en un plazo inferior a los 6 meses desde la celebración del contrato.

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Y como no es tan fácil como firmar un papel sencillo y habiendo dinero de por medio siempre ¡es mejor que nos dejes ayudarte! Conseguimos para ti gratis y sin compromiso tres presupuestos de abogados especialistas en contratos de arras.

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