Contrato de señal y reserva de inmuebles. Todos los detalles.
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El contrato de señal y reserva de un inmueble, más conocido como ‘la reserva’ o ‘la señal’ es un acuerdo formal que compromete legalmente a ambas partes, vendedor y comprador, a hacer efectiva la compraventa del inmueble, una vez este cumpla con todas las características técnicas y de habitabilidad que se esperan de él.
Hasta aquí, puede parecer que la del contrato de señal y reserva de un inmueble es una cuestión sencilla, pero no siempre es así. En primer lugar, porque hay ocasiones en las que no es necesario ni conveniente formalizar este tipo de contrato y, en segundo lugar, porque muchas personas desconocen cuáles son realmente sus implicaciones y consecuencias.
Además, existen otros documentos legales inmobiliarios que pueden llegar a confundirse con el conocido como contrato de señal y reserva. Por lo tanto, es clave conocer todos los detalles y características de este trámite, para que al hacerlo puedas tener la seguridad de no equivocarte.
Todos los detalles del contrato de señal y reserva
Este tipo de contrato inmobiliario puede considerarse el paso previo a la verdadera compraventa de un inmueble y, en la práctica, obliga a las dos partes a continuar el proceso hasta el final. Así, el vendedor se compromete a vender el inmueble y el comprador a comprarlo.
Para hacer efectivo el contrato de señal y reserva, el comprador debe abonar una cantidad determinada como adelanto. Es decir, tiene que pagar una parte del precio de la vivienda antes de convertirse de forma efectiva en su propietario. Asimismo, el vendedor garantiza con la firma de este contrato que no venderá el inmueble a ningún otro posible comprador.
Este instrumento legal se encuentra regulado por ley, aunque en ella no se expone demasiado detalladamente su funcionamiento, como tampoco se establecen las diferencias entre este y otros tipos de acuerdos.
Así, en el artículo 1454 del Código Civil se puede leer: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Sin embargo, y como veremos más adelante, el contrato conocido como el de arras y el de señal y reserva son diferentes entre sí, sobre todo porque lo más habitual es que no se pueda rescindir este último mediante la compensación económica correspondiente.
Pero, antes de entrar a valorar estas y otras cuestiones, veamos algunos detalles más acerca del contrato de reserva y señal de un inmueble.
Asesórate de la mejor manera
¿Cuándo es habitual o conveniente firmar este contrato?
Es muy frecuente que se recurra a este tipo de trámite cuando el bien inmueble en cuestión se encuentra todavía en construcción.
El vendedor (normalmente la empresa constructora) se asegura así un número mínimo de ventas, que tendrá garantizadas a través de la firma de este contrato. De este modo, puede continuar con las obras con una seguridad mucho mayor, teniendo en cuenta que, casi con toda probabilidad, podrá recuperar la inversión.
Y, por otro lado, el comprador interesado en adquirir el inmueble impide que otros compradores acaben finalmente comprándolo en su lugar. Así, aunque el vendedor reciba ofertas de mayor importe que la contemplada en el contrato de señal y reserva del inmueble, sigue comprometido a finalizar el proceso de compraventa con el primer comprador, que firmó el contrato y abono su importe correspondiente.
También es posible que se opte por firmar un contrato de señal y reserva del inmueble, en lugar de comprar directamente la vivienda cuando el comprador interesado todavía no ha obtenido la financiación necesaria para realizar la compra.
En estos casos, con el objetivo de no perder la vivienda, el comprador formaliza su compromiso con este tipo de contrato y abona una cantidad como muestra de su verdadero interés en el inmueble.
Como puedes imaginar, este trámite es muy habitual cuando alguien encuentra su inmueble ideal, esa casa en la que se imagina viviendo muchos años o aquella que reúne todas las características que estaba buscando, pero todavía no puede hacer efectivo el pago.
¿Qué importe se suele adelantar como reserva o señal?
Se podría afirmar, en líneas generales, que el importe que se deberá pagar en concepto de señal y reserva de un bien inmueble depende en gran medida del precio del mismo.
Por lo tanto, y teniendo en cuenta que lo más habitual es establecer una señal por importe de alrededor del 3 % del precio del inmueble, estas serían algunas de las cantidades estándar en función del precio de la vivienda que se va a adquirir:
- 50.000 €: 1.500 € de señal.
- 100.000 €: 3.000 € de señal.
- 150.000 €: 4.500 € de señal.
- 200.000 €: 6.000 € de señal.
- 250.000 €: 7.500 € de señal.
- 300.000 €: 9.000 € de señal.
- 350.000 €: 10.500 € de señal.
- 400.000 €: 12.000 € de señal.
- 450.000 €: 13.500 € de señal.
- 500.000 €: 15.000 € de señal.
Sin embargo, existen otros factores que pueden influir de forma directa en la cantidad de dinero que el comprador interesado termina aportando como señal. Por ejemplo, el plazo que se prevé que transcurra desde la firma de este contrato hasta la compraventa real, así como la dificultad de venta del inmueble o el grado de interés del comprador.
Así, el importe de este tipo de contrato podría llegar a ser únicamente de un 1 % si solo van a transcurrir unas dos semanas desde que se abona la señal hasta que se firma la escritura, o podría ascender hasta el 5 % si el plazo alcanza los seis meses.
Y, por otro lado, es habitual que si la vivienda es de difícil venta (por ejemplo, porque es antigua o porque se encuentra muy alejada del centro de la ciudad), el importe del contrato de señal y reserva sea menor que si la vivienda es más fácilmente vendible.
De la misma forma, una mayor cantidad en concepto de señal también será más fácilmente asumible por el potencial comprador si este tiene un gran interés en hacerse con la propiedad.
Los apartados más importantes del contrato de señal y reserva
Lo esencial en este punto es que cada una de las cláusulas que se incluyan en el contrato son de obligado cumplimiento para las dos partes y, además, constituirán la base del contenido que se contemplará en el propio contrato de compraventa, cuando esta se produzca.
Por ello, es muy importante prestar mucha atención a la redacción de este contrato, y asegurarse antes de firmarlo de que cada una de las condiciones se ha especificado acorde a nuestros intereses o a las negociaciones que hayan tenido lugar entre comprador y vendedor.
Ten en cuenta para ello cuáles son los apartados que no pueden faltar en un contrato de señal y reserva de un inmueble:
- Nombramiento y datos de las dos partes contrayentes: se especificarán el nombre, los apellidos, el domicilio y el DNI tanto del comprador como del vendedor. Hay que tener en cuenta que si el inmueble es propiedad de más de una persona, deberán incluirse los datos personales de todos sus propietarios. Sin embargo, en caso de que los compradores sean varios, solo será necesario añadirlos a todos si no se trata de un matrimonio.
- Descripción detallada del bien inmueble: aunque los detalles no serán tantos como los que se incluyen en la escritura pública de la propiedad, sí es necesario mencionar la dirección completa y la superficie del bien en cuestión, así como las posibles propiedades anexas al inmueble, como una plaza de garaje o un trastero.
- Número de registro de la propiedad: aunque no siempre se tiene en cuenta, es más que recomendable solicitar su inclusión en el contrato de señal y reserva, pues así se tendrá la garantía de que el vendedor es quien dice ser y de que todo está en orden.
- Certificado de cargas: resultará de utilidad tanto especificar sí existen o no cargas con respecto al inmueble, como también el acuerdo que se ha alcanzado respecto a ellas. Por ejemplo, es posible que el vendedor se haya comprometido a cancelar las cargas que aún tenga el bien antes de hacer efectiva la venta.
- Importe de la señal: como hemos comentado, lo habitual es que la cantidad que el comprador deba abonar por adelantado sea aproximadamente un 3 % del precio total de la vivienda, pero esta es una cifra que puede variar hacia arriba o hacia abajo, siempre en función de lo que acuerden las dos partes.
- Procedimiento de pago: se trata en este punto de detallar de qué forma se va a hacer efectivo el pago del resto del importe del bien inmueble, así como de especificar cuál de las dos partes va a hacerse cargo de los diferentes gastos asociados a la compraventa de un inmueble (tasas, impuestos, gastos inmobiliarios, de gestoría o de notaría).
Las diferencias con respecto a otros acuerdos inmobiliarios
Existe habitualmente cierta confusión alrededor de lo que es y lo que supone el contrato de señal y reserva de un bien inmueble, si se compara con otro tipo de contratos o acuerdos inmobiliarios, precisamente por la falta de precisión y la brevedad con la que se hace referencia a estos trámites en la legislación vigente.
Sin embargo, sí es posible establecer una serie de diferencias entre este tipo de contrato y el conocido simplemente como contrato de arras. Aunque de forma frecuente se tienden a utilizar de forma indistinta, no son del todo equivalentes.
Mientras la reserva y señal constituye un contrato, el de arras es más bien un acuerdo legal. Así, al firmar las arras es posible rescindir el acuerdo tras el pago de la compensación económica acordada, que suele ser la pérdida del adelanto por parte del comprador y el doble del importe en caso de ser el vendedor el que renuncie a efectuar la operación.
Sin embargo, en el caso del contrato de reserva y señal no cabe la rescisión, pudiendo llegar a existir incluso una indemnización por daños o perjuicios, además de ser reclamable la venta del inmueble o el pago de la totalidad de su importe.
Tan solo se podrá rescindir el contrato de reserva y señal si se ha especificado en una de sus cláusulas que es posible hacerlo bajo determinadas circunstancias, o si se produce un incumplimiento de lo acordado. Por ejemplo, si el inmueble no coincide con lo especificado con anterioridad.
Las arras, en cambio, sí permiten la paralización del procedimiento, a cambio del pago de la penalización correspondiente.
Algunas consideraciones adicionales
En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que, como se indica en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente.
Es decir, debe quedar bien claro que todas las condiciones de cualquier acuerdo o contrato inmobiliario, en este caso las del contrato de señal y reserva de un inmueble, han sido acordadas y aceptadas por las dos partes. De lo contrario, puede existir un abuso y ser este causa suficiente para rescindir el contrato de forma excepcional y justificada.
Por otro lado, siempre se aconseja reflexionar muy bien antes de proponer o acceder a firmar un contrato de señal y reserva de cualquier bien inmueble. Por ejemplo, si eres comprador y te interesa una propiedad, pero todavía no estás seguro de poder conseguir una financiación adecuada o estás barajando alguna otra posibilidad, lo mejor será que, como mucho, accedas a firmar un acuerdo de arras.
En cambio, si estás totalmente convencido de tu decisión, o si eres el vendedor, probablemente lo que más te interese será el contrato de señal y reserva.
Deberás valorar, además, la posibilidad de contar con un notario y con un abogado, si necesitas asistencia durante el proceso o si finalmente los acontecimientos no suceden como tenías previsto. En algunos casos, es posible que ambas partes lleguen a enfrentarse en un juicio, si una de ellas considera que la otra ha incumplido sus obligaciones contractuales.
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