División proindiviso: procedimientos, problemas y soluciones

Para comprender exactamente qué es la división proindiviso y qué consecuencias o implicaciones puede llegar a generar, antes es fundamental conocer el origen del término. ‘Pro indiviso’ proviene del latín, y quiere decir, literalmente, ‘sin dividir’. Así, queda claro que se trata de algo que todavía no se ha dividido, no se ha repartido.

Más concretamente, y en su acepción más relacionada con el ámbito inmobiliario, ‘proindiviso’ hace referencia a las cosas o conjunto de cosas que todavía están en comunidad y, por lo tanto, no se han dividido.

Así, un proindiviso son todos aquellos bienes que son propiedad de más de una persona, perteneciendo a cada una de ellas una parte o un porcentaje de dichos bienes.

¿Cómo se generan los bienes en proindiviso?

Un bien o un conjunto de bienes (habitualmente clasificados como mobiliarios o inmobiliarios) pueden encontrarse en proindiviso por diferentes razones y debido a distintas causas. Estas suelen ser las más frecuentes:

  • Por relación matrimonial: cuando dos personas originan un vínculo matrimonial, están creando también una comunidad de bienes, en caso de escoger el régimen de gananciales. En estas circunstancias, si más adelante se produce el divorcio, habrá que disolver esa comunidad creada en el momento de la celebración del matrimonio.
  • Por herencia: cuando se heredan bienes solo en parte, es decir, sin heredar la totalidad de los mismos, sino solo un porcentaje, también se genera en el momento de la defunción una comunidad, que habrá que disolver y proceder a la división de sus bienes si se pretende hacer uso individual de los mismos.
  • Por voluntad de las partes: en cualquier momento dos o más partes pueden tomar la decisión de formar una comunidad de bienes, sea cual sea el objeto de la misma, y convertirse en copropietarios.

Principales consideraciones sobre los bienes en proindiviso

Tal y como se establece entre los artículos 392 y 406 del Título Tercero del Código Civil, las comunidades de bienes y los bienes proindiviso se rigen por las siguientes consideraciones básicas, que cualquiera que forme parte de un proindiviso debería tener muy en cuenta:

  • Gastos y beneficios: tanto los gastos derivados del mantenimiento y de la conservación del bien, como los beneficios que se deriven de su explotación, tendrán que ser compartidos por todos los miembros de la comunidad, salvo que voluntariamente se renuncie a su propiedad.
  • Cambios y modificaciones: si se desean realizar modificaciones importantes sobre el bien compartido, será necesario contar con el acuerdo de la totalidad de los propietarios o comuneros, aunque se trate de modificaciones que supongan un beneficio o una clara ventaja para todos.
  • La administración: a la hora de administrar y gestionar el bien proindiviso, se considera obligatorio que muestren su acuerdo la mayoría de los propietarios o comuneros. En principio, será suficiente contar con el apoyo de la mitad más uno de los miembros de la comunidad (la mayoría simple), pero no es infrecuente que se recurra a los tribunales para encontrar una solución más ventajosa, aunque esa mayoría quede claramente patente o descartada.
  • La división: nadie puede ser obligado a continuar formando parte de una comunidad de bienes, por lo que puede considerarse, en caso de no estar interesada una de las partes en la propiedad, la opción de la disolución, división o venta del bien o de los bienes.
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Posibles opciones a la hora de ejecutar la división del proindiviso

A menudo, cuando se forma parte de una comunidad de bienes, llega el momento de dividir las propiedades entre sus legítimos dueños, respetando en todo caso la parte proporcional que pertenece por derecho a cada uno de sus miembros.

Si es tu caso, toma nota de todos los detalles del procedimiento, así como de las diferentes opciones disponibles y su desarrollo paso a paso:

La conciliación ante notario

Sin duda, la opción más rápida y que menos problemas administrativos y personales genera entre los miembros de una comunidad de bienes consiste en limitarse a realizar una conciliación ante notario, que, además, tendrá exactamente el mismo valor legal que una resolución judicial.

En el artículo 83 de la Ley Orgánica del Notariado se puede leer: “La escritura pública notarial que formalice la conciliación gozará en general de la eficacia de un instrumento público y, en especial, estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Por lo tanto, no existe razón suficiente para recurrir a los tribunales si existe acuerdo entre las partes, pues el mecanismo ideal en este caso será la conciliación ante notario. Se trata de un procedimiento mucho menos costoso, tanto económica, como personalmente. Asimismo, la división se hará efectiva en un periodo de tiempo mucho más corto.

Respecto al procedimiento, es muy simple: el notario cita a todas las partes al acto de conciliación y formaliza un documento en el que se reflejan los acuerdos alcanzados. El documento será una escritura pública y todos los firmantes estarán obligados a cumplir cada una de sus cláusulas.

La venta ordinaria

Si la primera opción, la de la conciliación notarial, no complace a alguna de las partes, sea por el motivo que sea, quizá pueda ser posible encontrar la solución en la venta ordinaria del bien común.

Se dará por hecho en este caso que no existe acuerdo total entre los miembros de la comunidad de bienes, por lo que la situación ideal consistirá en contar con la ayuda y el asesoramiento externo de un agente inmobiliario y, en su caso, de un mediador.

Entendiendo que el bien en proindiviso es una propiedad inmobiliaria, se encargaría la venta de la propiedad o de las propiedades a un experto inmobiliario. Las ventajas de este procedimiento son el asesoramiento especializado que se recibirá y la obtención del máximo beneficio económico a cambio de la venta del bien, pues el agente se encargará de conseguir, en cualquier caso, el mejor precio de venta posible.

Eso sí, para que esta vía culmine con éxito, será necesario que todas las partes estén de acuerdo en vender el bien, que acepten el precio acordado y que firmen el documento de venta.

La venta en subasta notarial

Otra forma de proceder a la venta del bien, diferente de la que acabamos de comentar, es la subasta notarial. En el artículo 73 de la Ley Orgánica del Notariado se resume a la perfección este procedimiento:

El Notario, a requerimiento de persona legitimada para instar la venta de un bien, mueble o inmueble, o derecho determinado, procederá a convocar la subasta, previo examen de la solicitud, dando fe de la identidad y capacidad de su promotor y de la legitimidad para instarla. La subasta será electrónica y se llevará a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.”

Habrá que especificar un precio de salida, basado lógicamente en el valor real del inmueble, que se podrá establecer con ayuda de un perito. Además, las personas que deseen participar en la subasta deberán aportar por adelantado el 5 % del precio especificado para el bien.

El procedimiento judicial

Es posible que, tras varias negociaciones, o incluso después poner en marcha alguno de los mecanismos anteriores, los copropietarios de los bienes en proindiviso no sean capaces de ponerse de acuerdo respecto a algunos de los términos relacionados con su gestión o con la venta de los mismos. Es en estas situaciones en las que no habrá más remedio que iniciar un procedimiento judicial.

Es importante señalar que el juez no será el responsable de decidir si un bien común debe dividirse o no, ya que este hecho queda en evidencia desde el momento mismo en el que uno de los copropietarios solicita la división. Más bien, de lo que se trata es de dejar en manos del juez las condiciones bajo las cuales se hará efectiva esa división.

También hay que tener en cuenta que este tipo de procedimientos judiciales suelen alargarse mucho en el tiempo. De hecho, suceden siempre en dos fases:

  1. Primera fase: el juez disuelve el proindiviso, dando la razón al demandante.
  2. Segunda fase: puede demorarse hasta 5 años en el tiempo, se producirá la ejecución de la sentencia. En este punto se aclararán, frecuentemente tras muchas negociaciones y discusiones previas, los detalles de la división.

Los problemas derivados del proindiviso y sus posibles soluciones

proindiviso división

 

No es extraño encontrarse con diversos problemas o conflictos a lo largo del proceso de división del proindiviso. Por este motivo es conveniente que conozcas con anterioridad los más frecuentes, así como sus posibles soluciones:

Los demás copropietarios se oponen a la venta

Si hablamos de un matrimonio, será el cónyuge; si se trata de una herencia, serán el resto de herederos. Sea quien sea el que se oponga a la venta del bien propuesta por ti para dividir el proindiviso, puede llegar a generar numerosos retrasos y molestias a lo largo de todo el proceso.

Sin embargo, no deberías preocuparte en exceso, ya que la solución reside en agotar todas las vías amistosas y administrativas y, si continúa la negativa, presentar el caso ante los juzgados. Siempre se pondrá en valor la necesidad de dividir el bien antes que la negativa de una de las partes a hacerlo.

Recuerda que antes de recurrir a la presentación de una demanda de división de cosa común, no hay que descartar la posibilidad de que la parte que desea vender ponga a disposición del resto su parte del bien, para que estos la compren al precio tasado, si lo consideran conveniente.

La propiedad no es divisible

En algunos casos, la propiedad compartida no es divisible. Esto quiere decir que, aunque a cada copropietario le corresponde por ley una parte de la propiedad, esta no es posible que se divida en dicha proporción, por diferentes motivos.

El más habitual de todos es la indivisibilidad jurídica, que sucede por ejemplo cuando un solar pertenece a más de una persona en comunidad. En este supuesto, si son muchos los copropietarios, es probable que al dividir de forma efectiva el bien este se quede inservible, debido a que las parcelas resultantes tendrían unas dimensiones por debajo de lo que sería necesario para su explotación.

La solución más habitual a este supuesto es la venta mediante subasta, aunque, como en el caso anterior, también es posible que se alcance un acuerdo por compensación entre todos los copropietarios.

El valor del bien no es el esperado

Sobre todo en el caso de las herencias, muchas veces no se tiene en cuenta que el valor del bien es el que este ostenta en el momento de la ejecución o de la división. Por lo tanto, es frecuente la intervención de un perito experto e independiente que valore, en el momento presente, cuál es el valor concreto de la propiedad o propiedades.

En base a ello, se establecerán las cuotas de cada miembro de la comunidad de bienes, quedando todo ello reflejado en documento oficial.

Y… ¿qué ocurre con la hipoteca?

Si se da la circunstancia de que el pago total del bien en proindiviso (por ejemplo, heredado) todavía está pendiente, al existir una hipoteca en curso sobre él, existen dos posibilidades:

  1. Que se encarguen de saldar la deuda los copropietarios del bien, de forma conjunta y en función de la cuota que a cada uno le corresponda.
  2. Que se proceda a la venta y que el comprador acceda a hacerse cargo de la deuda, a cambio de la correspondiente rebaja en el precio del bien.

En cualquier caso, se ha de tener presente que esa deuda deberá saldarse, de un modo u otro. Así queda reflejado en el artículo 405 del Código Civil, que establece: “La división de una cosa común no perjudicará a tercero (en este caso, al banco), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición”.

Si tienes que enfrentarte a este u otros problemas derivados de un proindiviso y su disolución, recuerda que en Easyoffer puedes contar con el asesoramiento de expertos en procedimientos inmobiliarios que te acompañarán, si lo necesitas, durante todo el tiempo que dure el proceso.

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Júlia Jiménez
Júlia Jiménez Periodista, redactora freelance y SEO copywriter www.lasletrasdejulia.com