Gastos de compraventa inmobiliarios: notaría, escritura y registro

Al vender y comprar una propiedad se debe tener conocimiento de los gastos o impuestos que se deben asumir. A continuación, te detallamos todo lo que debes saber sobre los gastos de notaría, de gestoría y del registro de la Propiedad que conlleva una operación inmobiliaria así. Debes tener en cuenta que son una serie de gastos vinculados a todo proceso de compraventa inmobiliaria.

No todo el mundo conoce estos gastos y por ello muchas veces puede llegar a ser una sorpresa tanto para el vendedor como el comprador, ya que siempre supondrá un incremento en la transacción final. Estos gastos suelen fluctuar alrededor del 10 % al 15% del importe de la compraventa y tanto el vendedor como el comprador deben tenerlos en cuenta.

Lo ideal es que el proceso se lleve a cabo siempre contando con una adecuada asesoría legal, ya que un abogado se encuentra en la capacidad de llevar a cabo un proceso seguro y de confianza, tanto para el comprador como para vendedor, teniendo en cuenta que cada uno debe asumir gastos asociados a la compraventa además del costo de la propiedad.

 

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¿Cuáles son los gastos que debe asumir el vendedor?

Gastos de inmobiliaria

Muchas veces realizar los trámites de una compraventa de una propiedad por medio de una agencia inmobiliaria resulta más sencillo, ya que ellos cuentan con los conocimientos adecuados para vender antes un inmueble y además tienen acceso a una cartera de clientes. Sin embargo, esto conlleva un costo adicional a la venta, por lo general, son gastos que ascienden en torno al 5% del precio de la propiedad, con una mínima cantidad determinada.
Por otro lado, la firma del contrato de la intermediación inmobiliaria puede contar con exclusividad, lo que le impide al vendedor realizar la venta por otros medios, en un lapso de tiempo determinado.

Gastos que acrediten que una vivienda está libre de cargas

Antes de la compraventa de un inmueble debemos asegurar que el inmueble está libre de cargas y el propietario está al corriente de los pagos, no existiendo deudas que en el futuro vaya a tener que asumir el comprador. Para poder demostrar que la propiedad se encuentra libre de toda carga, se deben presentar cierta serie de documentos por parte del vendedor al realizar la firma, documentos que acarrean un coste para el vendedor. Estos documentos son:

● Documentos de hipoteca, en caso de haber existido.
● En caso de contar con hipoteca, se debe liquidar y hacer la cancelación administrativa en el Registro de la Propiedad
● Certificado de la deuda.
● Certificado de las deudas con la comunidad de propietarios.
● Certificado del ayuntamiento que informe si la vivienda está al corriente del IBI, no solo el último año)

Cancelación registral

La cancelación registral es lo que se conoce como levantamiento de una hipoteca. El vendedor puede asistir a una notaría por su cuenta y realizar la cancelación del préstamo por medio de una escritura pública, para hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Este no es un proceso rápido, puede llevar algunas semanas su tramitación, por lo que se suele encargar a la gestoría que compromete a realizar el trámite, requiriendo las provisiones de fondos necesarios al vendedor.

Tanto los aranceles notariales como el del registro, así como los servicios de gestoría son gastos que el vendedor debe asumir.

Certificado de la deuda

Cuando ya se cuenta con una fecha para realizar la firma en la notaría, se debe solicitar al banco en donde se haya firmado la hipoteca, un certificado de indique la situación de la deuda para la fecha seleccionada.

En el caso de la deuda haya sido completamente solventada, el certificado suele llamarse “certificado de deuda cero”. En este momento el banco puede solicitar una comisión por la entrega del documento que habría que hacer constar en el registro.

Liquidación anticipada

En caso de que la hipoteca no se haya terminado de cancelar, para liquidarla anticipadamente antes de realizar la compraventa de la propiedad, la entidad bancaria puede solicitar un porcentaje, en el cual se tendrán en cuenta las condiciones de dicha hipoteca.

Certificado de las deudas con la comunidad de propietarios

Al realizar la compraventa se debe pedir al administrador de la comunidad un certificado de que la propiedad se encuentra al corriente de los todos los pagos de recibos de dicha comunidad. El trámite de esta documentación conlleva un gasto correspondiente al vendedor.

Impuestos de bienes e inmuebles (IBI)

Los Impuestos de bienes e inmuebles puede ser el vendedor el que cancele todos los recibos del IBI del año completo que se encuentra en curso o que, simplemente, asuma el IBI de los meses en que la vivienda todavía es suya, y tras la compraventa sea el comprador quien asuma el IBI de los meses restantes de ese año.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el impuesto que existe sobre el incremento del valor de los terrenos que son de naturaleza urbana (IIVTNU, Impuestos sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos). Esto quiere decir el incremento en el valor catastral del suelo o terreno urbano en el que se encuentra una propiedad entre una transacción y las siguientes y debe ser pagado al ayuntamiento.

En este caso influye el coste de la propiedad al ser adquirida, además de la cantidad de años que han pasado desde que se adquirió la propiedad hasta que es vendida, cual ha sido la variación en el valor del suelo en ese lapso de tiempo y que tipo de aranceles aplica el ayuntamiento. No en todos los municipios las ordenanzas son iguales por lo que deben ser consultadas antes de llevar a cabo el proceso.

En el caso de tratarse de una primera residencia o vivienda habitual y el lapso de dos años se realiza la compra de otra vivienda para residenciarse en ella se quedará libre del impuesto.

Ganancias en el IRPF

En la declaración de la renta del siguiente año debe reflejarse Ganancias Patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble. Hacienda cobrará un 18% a 22 % del monto obtenido por la venta de la propiedad.

Para realizar el cálculo correcto de la adquisición de la propiedad de deben sumar los gastos generados por la compra. Por otro lado, para realizar el cálculo del valor de la entrega, se deben restar los gastos generados por la venta. Posteriormente debe aplicarse el coeficiente de abatimiento para calcular la ganancia del IRPF.

Gastos de notaría del vendedor

Según el artículo 1.455 del Código Civil se indica que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

¿Cuáles son los gastos que debe asumir el comprador?

No solo se trata del precio de venta de la propiedad, además de eso se debe tener en cuenta que existen otros gastos adjuntos a la compra que deben ser asumidos por el comprador. Los gastos que debe cubrir el comprador son los siguientes:

El precio de la compra

El precio de compra se le debe sumar una serie de gastos que serán mencionados a continuación. Gastos que el comprador debe tener en cuenta al realizar la compra de una propiedad.

Los impuestos

Antes de realizar una compra es recomendable revisar las legislaciones sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este último varía dependiendo del lugar en donde se encuentre ubicada la propiedad que se desea adquirir, ya que es relacionado a las comunidades autónomas.
Dependiendo del tipo de vivienda, si se trata de una obra nueva o de una segunda mano, o en caso de que exista una hipoteca, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:

Para una vivienda nueva, IVA Y AJD:

En caso de ser una vivienda protegida el IVA será de un 4%, de no ser así el IVA será del 10% para la vivienda más dos plazas de garaje que se encuentren anexas. También se deben cancelar los Actos Jurídicos Documentados (AJD), en este caso el porcentaje tiene una variación entre un 0,5 % y 1,55% según la comunidad.

En caso de que la vivienda cuente con más de dos plazas de garaje, o si no existe vivienda asociada, se tendrá que cancelar un IVA de 21%.

Vivienda de segunda mano o usada: tributa por ITP

En el caso de ser una vivienda usada, al realizar la compra no debe cancelarse el IVA. En este caso se tributa por el Impuestos sobre Transmisiones patrimoniales (ITP) y es el valor que se le atribuye al bien transmitido.

A este se debe aplicar un gravamen que es establecido en primer lugar por las comunidades autónomas, el cual puede variar según las condiciones que tenga el comprador. Por ejemplo: en caso de ser una familia grande o si el comprador cuenta con una edad menor de 35 años. Por lo general suele variar entre un 5% y un 8%.

En caso de préstamo hipotecario

En caso de que el comprador requiera la solicitud de un préstamo hipotecario para realizar la compra de la propiedad, esta solicitud puede acarrear algunos gastos respecto a la entidad bancaria. En caso de los impuestos, se debe tener en cuenta los impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) de igual forma puede ser variable debido a las comunidades autónomas, suele oscilar entre un 0,5% y un 1,5%.

Tasación

En caso de querer hipotecar la propiedad, el banco debe requiere de una evaluación para poder calcular un porcentaje del coste que se va a financiar. Cada empresa de tasadora o de evaluación coloca un precio por los servicios prestados, pero suele oscilar entre los 250 y 400 euros.

Gastos de notaría del comprador

El gasto del notario tiende a variar dependiendo del precio que tenga la propiedad, de la extensión de la escritura, si la vivienda tiene propiedades o garajes anexos, de la cantidad de titulares y del número de copias requeridas, etc. Esto se encuentra determinados en el Real Decreto 1426/89.
Así por ejemplo los gastos de notaría aproximados serían los siguientes por cada valor de compra:

● 25.000 € = 600 €

● 50.000 € = 625 €

● 100.000 € = 675 €

● 150.000 € = 710 €

● 200.000 € = 750 €

● 250.000 € = 790 €

● 300.000 € = 830 €

● 400.000 € = 850 €

● 975.000 € = 875 €

En caso de requerir de un préstamo hipotecario el gasto de notaria será un poco mayor, ya que se necesitarán dos escrituras, una para la hipoteca y otra para realizar la compraventa.

El registro de la propiedad

Tras haber cancelado todos los impuestos que corresponden, se debe acudir a un registro de la propiedad para poder realizar la inscripción de la compraventa y del préstamo, de haberla solicitado.

Este es un proceso obligatorio solo si se ha solicitado un préstamo hipotecario para realizar la comprar. Sin embargo, es recomendable realizarlo ya que le proporcionará al comprador seguridad jurídica.

El coste del registro dependerá del lugar en el que se encuentre ubicada la propiedad, de las características que presente y del coste de la compra.
Aproximadamente en coste suele entre el 1,5 % de la compra. De igual forma dicho montante se encuentran establecidos en el Real Decreto 1427/89. A continuación os dejamos el coste aproximado que tendría el registro de la propiedad por cada tramo de precio de compra.

● 25.000 € = 395 €

● 50.000 € = 420 €

● 100.000 € = 445 €

● 150.000 € = 470 €

● 200.000 € = 510 €

● 250.000 € = 550 €

● 300.000 € = 590 €

● 400.000 € = 630 €

● 975.000 € = 650 €

Gastos de inmobiliaria

Muchas personas deciden realizar los trámites de una compraventa por medio de servicios de una inmobiliaria, ya que puede que así el proceso resulte más sencillo, pero es un servicio que suele tener un coste para el comprador de aproximadamente un 3% del valor que tenga la propiedad, más el IVA.

Gastos de gestoría

En caso de que se desea contratar una gestoría para que realice todos los trámites de impuestos, escrituras, inscripciones en el registro y el resto de los procesos mencionados anteriormente, habría que tener en cuenta el coste de este servicio. Aproximadamente tiene un valor de unos 300 euros.

Puede que la compraventa de una propiedad sea un proceso largo y un poco complicado, por esta razón es recomendable que el proceso sea dirigido por un abogado que tenga conocimiento de todas las leyes y reglamentos que se deben llevar a cabo para vender o adquirir una propiedad, teniendo en cuenta que los reglamentos pueden tener algún tipo de variación de acuerdo a la ubicación de la vivienda y de las condiciones de la misma. Nada mejor que buscar asesoramiento de la mano de los abogados que podrás contratar en Easyoffer.

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