¿Cuánto cuesta reclamar la plusvalía municipal? Precios 2023
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Para saber los precios de la plusvalía municipal es necesario repasar primero algunos conceptos que pueden ayudarte a comprender muy bien el significado de este procedimiento y su funcionamiento.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es en realidad un impuesto que cobran los ayuntamientos y que grava el aumento del valor de una propiedad cuando cambia de propietario. Esto sucede cuando se produce una compraventa, una donación o una herencia.
De manera oficial, esta figura se denomina Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Y se aplica a todas las ventas, herencias o donaciones que se realizan dentro del territorio español.
¿Es, entonces, lícito reclamar este impuesto? En ocasiones sí, porque el problema surge cuando los ayuntamientos aplican valores a la propiedad transmitida que son superiores al precio al que se ha vendido el bien inmueble. De este modo, cobran en exceso al vendedor.
Es en este punto en el que muchas personas se preguntan por el precio de reclamar la plusvalía municipal.
¿Quién debe pagar el precio de la plusvalía municipal?
El pago de este impuesto, por norma general, ha de hacerlo efectivo el vendedor. Sin embargo, si el inmueble ha sido recibido por una donación o una herencia, lo pagan los receptores.
También es posible que, si se realiza la compraventa entre dos personas físicas (y no entre empresas), estas puedan llegar a un acuerdo. Por ejemplo, que el comprador pague al vendedor la parte equivalente a la plusvalía, para que, a cambio, sea este el que abone posteriormente el impuesto.
La reclamación de la devolución de la plusvalía municipal: el procedimiento
Antes de saber cuánto cuesta reclamar la plusvalía municipal, es necesario explicar por qué puede ser conveniente iniciar esta reclamación.
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Lo primero que has de saber es que la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 ha declarado inconstitucionales, y por tanto nulos, varios artículos de la ley que regula este impuesto. Esto da lugar a dos circunstancias en las que cabe reclamar la devolución del impuesto.
Según se establece en dicha sentencia, si vendes tu propiedad (o la recibes en donación o herencia) por un importe inferior al precio de compra, has tenido una pérdida. Esto quiere decir que no ha habido incremento del valor del inmueble. Por lo tanto, no tiene sentido que se pague un impuesto sobre dicho incremento.
En este supuesto, se puede reclamar la devolución de este impuesto al ayuntamiento que corresponda. El motivo es que dicho incremento (o plusvalía) no es real, sino ficticio.
En la segunda circunstancia, aunque hayas vendido tu inmueble (o recibido en donación o heredado) a un precio superior al de adquisición, y por tanto con beneficios, puede que el método de cálculo que aplique el ayuntamiento no haya sido el correcto.
De hecho, en la mayoría de las ocasiones, los ayuntamientos aplican unos valores teóricos. Estos están relacionados con los valores catastrales, y suelen ser más altos que los precios de venta. Esto da lugar a una sobrevaloración de los inmuebles, que obliga al contribuyente a pagar unas cantidades muy superiores a las que le correspondería, según el precio real de venta.
¿Qué plazo hay para reclamar?
Si el impuesto se pagó mediante la presentación de una autoliquidación, y por tanto abonándolo de forma voluntaria al vender el inmueble (o al recibirlo en donación o herencia), el plazo es de cuatro años. Este plazo cuenta desde el momento en que se presenta la autoliquidación del impuesto.
En caso de liquidación mediante requerimiento del ayuntamiento, es decir, si el pago se realizó tras recibir dicho requerimiento, el plazo es de un mes desde la fecha de la misma.
¿Cuánto cuesta reclamar la plusvalía municipal?
Saber con exactitud cuánto cuesta reclamar la plusvalía municipal no es fácil. El importe final dependerá de los pasos que sea necesario dar para conseguir la devolución reclamada.
Sin embargo, sí es posible, en función de la duración del proceso, de la complejidad del mismo y del volumen de la reclamación, establecer unos importes medios. Estos pueden ir desde un precio mínimo para reclamar la plusvalía municipal del 10 % de las cantidades recuperadas, hasta un máximo del 20 %. Justo en la mitad, se situaría el importe medio, del 15 %.
*Estos datos son estimaciones de precios en base al mercado, los precios fijados dependerán únicamente del abogado que contrates.
Las fases de la reclamación
Concretamente, se distinguen dos fases en este procedimiento. Por un lado está la vía administrativa y por el otro la vía judicial.
En la fase administrativa, se parte del impuesto ya pagado al ayuntamiento. Esto constituye un requisito esencial para poder presentar la solicitud. Se trata de un paso necesario para la rectificación y devolución del impuesto.
El segundo paso es presentar la solicitud de devolución y esperar la contestación. Si la respuesta es negativa, se puede interponer un recurso de reposición. Y, si este es también rechazado, cabe otro, esta vez ante el Tribunal Económico Administrativo Regional que corresponda.
Para que esta vía administrativa pueda obtener un buen resultado, no basta con presentar un formulario estándar. Es necesario realizar un profundo estudio del caso, buscando los defectos de forma que pudieran existir. Todo ello ha de estar muy bien argumentado en términos jurídicos. Por estos motivos, es vital todo el asesoramiento legal que puedas recibir.
A partir de este momento, ya se puede poner en marcha la vía judicial. Se dispone para ello de un plazo de sesenta días. Es lo máximo que podrás tardar en interponer un recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué documentación hay que aportar para reclamar la plusvalía municipal?
Fundamentalmente, son necesarios los siguientes documentos:
- El impreso de autoliquidación del impuesto.
- La escritura que acredite la venta, donación o adjudicación del inmueble.
- La escritura o acreditación de compra del inmueble.
- El justificante del banco que certifique que has pagado el impuesto.
- Los recibos de los pagos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) de los últimos años.
Si te encuentras en situación de reclamar la plusvalía municipal, contar con un asesoramiento legal y profesional te garantizará obtener el éxito en el procedimiento. Además, te evitarás complicaciones innecesarias y costes excesivos.
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