Vicios ocultos, ¿qué son y cómo prevenirlos?

Seguro que te ha pasado alguna vez lo de alquilar o comprar un vivienda y que con el paso del tiempo salgan a la luz numerosos problemas que no conseguiste ver el día que decidiste quedarte a vivir en ella. Si tu domicilio presenta vicios ocultos, estás de suerte; ese problema tiene nombre pero, sobre todo, tiene más de una solución posible. En el blog de Easyoffer os contamos qué puedes hacer.

Por definición, los vicios ocultos son aquellos desperfectos o defectos que no pueden apreciarse a simple vista, sino que dan constancia cuando comenzamos a habitar la vivienda. Por lo tanto, no nos damos cuenta de ellos hasta transcurrido un tiempo tras adquirir o habitar el hogar.

En la mayoría de las ocasiones, este tipo de problemas tienen una estrecha relación con una mala construcción o falta de mantenimiento. Las principales causas de los vicios en las viviendas tienen vinculación con los errores en el diseño del domicilio, los fallos en la puesta en obra, los defectos o imperfecciones en los materiales empleados para la construcción de la misma, y la falta de mantenimiento y un buen cuidado del edificio.

Para poder hacer valer tus garantías, en Easyoffer ponemos a tu disposición a los mejores abogados especialistas en Derecho Inmobiliario cerca de ti. Con solo rellenar el formulario que verás en nuestra web recibirás, de forma gratuita y sin compromiso, hasta tres presupuestos personalizados de letrados dentro de tu zona geográfica.

¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes?

Son muchos los problemas que pueden presentarse en una vivienda y que nada tienen que ver con los vicios ocultos. Por eso hay que aprender a diferenciar unos de otros. En una primera aproximación se puede indicar que las grietas, las goteras o las humedades que pueden aparecer con el paso del tiempo -algunos de los más comunes- sí entran dentro de la categoría de vicios ocultos.

Generalmente los problemas con el agua pueden dar lugar a humedades en algunas zonas de la vivienda lo que resulta desesperante para el inquilino. A su vez, los la mala cimentación, podría dar lugar a la aparición de grietas que, además, consiguen estar relacionadas con filtraciones de agua u opalescencias en los muros. También se pueden encontrar inconvenientes con la impermeabilización que generan goteras; el agua encuentra su camino al interior si las barras que deben impedirlo están en mal estado. Logra afectar a techos, pinturas, personas, muebles o electrodomésticos lo que daría lugar a una vivienda en la que resulta muy difícil realizar una vida cotidiana.

Pero esto no lo es todo. La falta de mantenimiento del edificio podría ocasionar que los elementos constructivos se dañen y afecte, de este modo, a la impermeabilidad, estabilidad o los acabados del domicilio. Por último, también existen los inconvenientes estructurales que podrían ser errores del diseño, en la puesta de hormigón, acero u otros materiales estructurales.

¿Cuáles son los requisitos para que un problema se considere un vicio oculto en el hogar?

En primer lugar ha de ser oculto, es decir, no debe tratarse de un desperfecto a simple vista que se pueda percibir a la hora de alquilar o adquirir la vivienda, sino que se vaya siendo consciente del mismo a lo largo de un periodo de tiempo concreto. También ha de ser preexistente a la venta, es decir, tiene que existir en el momento de perfeccionamiento y la firma del contrato aunque salga a la luz con posterioridad.

Asimismo, debe ser un problema grave, es decir, se requiere que el defecto revista cierta gravedad ya que únicamente se considerará como tal si provocan que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que disminuya el valor de la venta.

Por ello la recomendación básica antes de firmar un contrato de alquiler o compraventa es que abras bien los ojos: no dejes pasar ningún desperfecto y pregunta ante cualquier anomalía.

¿Qué garantías tengo si mi vivienda tiene problemas ocultos que no pude percibir con anterioridad?

Si percibimos, en un periodo de tiempo concreto, que nuestra vivienda está sufriendo este tipo de problemas, debemos acudir al agente que ocasionó dicho desperfecto. Esta situación resultaría complicada por lo que, si no es posible identificarlo, se recurriría al promotor. Para ello, es necesario contar con una póliza de responsabilidad civil puesto que sin ella no se podría haber firmado la escritura de la vivienda. La vivienda, por lo tanto, cuenta con unos seguros que tendrán validez dependiendo de los diversos problemas que podemos encontrar en la misma.

En primer lugar, se encuentran los que cuentan con una validez de 10 años, útiles para daños que tengan origen o afecten a elementos estructurales como cimientos o muros de carga. En segundo lugar, aquellas instalaciones que incumplan los requisitos mínimos de habitabilidad. Es decir, que afecten a la habitabilidad (dependencias mínimas y superficies junto con dimensiones mínimas), que perturben la salubridad y la higiene (iluminación y ventilación de la vivienda) y los que tengan que ver con la seguridad (materiales, suelos, paredes y techos, instalaciones eléctricas, fontanería y telecomunicaciones). Los más habituales están relacionados con el aislamiento térmico y el aislamiento acústico.

Por último, podemos encontrar aquellos vicios ocultos del hogar que únicamente están cubiertos por un año puesto que tienen una estrecha relación con las terminaciones y los acabados de la vivienda.

Por lo tanto, no pierdas el tiempo. En cuanto detectes algún defecto oculto ponte en contacto con un especialista en Derecho Inmobiliario que te pueda asesorar jurídicamente. En Easyoffer tienes a tu disposición a los mejores abogados y, en un plazo de 24 horas, recibirás hasta tres presupuestos personalizados para que puedas comparar y elegir tu mejor opción.

¿Cómo y dónde puedo reclamar los vicios ocultos de mi vivienda?

Si has descubierto que tu hogar tiene algún problema relacionado con el agua, la cimentación, la impermeabilidad, la falta de mantenimiento o daños estructurales y no sabes cómo solucionarlo, explícaselo a tu abogado. Con carácter general la primera medida es ponerse en contacto con la promotora, constructora o, en su defecto, el arrendatario y, a través de un escrito, mencionar los vicios ocultos y los daños que se están ocasionando en la vivienda. A su vez, es fundamental indicar la fecha de reclamación junto con la del contrato de compraventa o alquiler de la misma. Tampoco hay que olvidar añadir el plazo del que dispone la promotora, la constructora o el arrendatario para la comprobación y resolución del problema antes de emprender acciones legales contra los mismos.

Es realmente importante que, antes de emprender acciones legales, se haya intentado establecer una mediación por ambas partes para resolver el problema puesto que eso haría que se solvente más rápido y, sobre todo, que sea más económico para ambas partes. Para ello, las partes interesadas junto a sus representantes legales, si no se ponen de acuerdo de manera privada, pueden acudir a las oficinas de mediación, es decir, a los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos instalados en cada provincia. Este consistorio se encarga de mediar de forma intrajudicial sin la necesidad de llegar a juicio para que ambas partes encuentren una solución al problema y que los dos interesados salgan bien parados.

Ten en cuenta que una promotora, inmobiliaria o arrendatario van a estar acompañados de sus abogados, por lo que para poder hacer efectiva tu reclamación deberás contar con las garantías de un abogado especializado a tu lado.

La Ley de Mediación Civil 5/2012 establece que “desde los años setenta del pasado siglo, se ha venido recurriendo a nuevos sistemas alternativos de resolución de conflictos, entre los que destaca la mediación (…) entre las ventajas de la mediación es de destacar su capacidad para dar soluciones prácticas, efectivas y rentables a determinados conflictos entre partes y ello la configura como una alternativa al proceso judicial o la vía arbitral. La mediación está construida en torno a la intervención de un profesional neutral que facilita la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conversando el control sobre el final del conflicto”.

Si ambas partes no son capaces de ponerse de acuerdo y la presencia del mediador no ha resultado efectiva, se acudiría al proceso judicial puesto que dicha situación no puede quedarse desamparada y sin solución. Según recoge el Código Civil, el vendedor estará obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tuviere la casa vendida, en caso de que los mismos la hagan impropia para el uso que se destina, o si disminuye de tal manera modo dicho uso que, en caso de haberlo conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría dado menor precio por la vivienda.

Pero, ¿cuáles son los plazos con los que cuento para reclamar un vicio oculto en mi vivienda?

Tan pronto como descubras que tu hogar está sufriendo este tipo de problemas, debes notificarlo. El plazo varía si la vivienda es nueva o tiene cierta antigüedad. El plazo de reclamación, por lo tanto, es menor a dos años para viviendas nuevas donde se localizó el desperfecto. Por el contrario, para hogares con más de diez años, es de seis meses puesto que, de lo contrario, la reclamación prescribe.

En el caso de los domicilios comprados, los porcentajes de las cuantías aseguradas dependerán respecto al precio de ejecución material de la vivienda. Se cubrirá un 100% del daño de la vivienda si afecta a elementos estructurales mientras que únicamente se hará cargo del 30% si los desperfectos dañan a las instalaciones y a las condiciones mínimas de habitabilidad. Por último, un 5% de las cuantías estará dirigido a los daños que afecten a los acabados de las instalaciones.

En cuanto a las viviendas alquiladas, el inquilino debe contar con ciertas garantías exigibles a su arrendatario que cubra los vicios ocultos de dicho hogar.  Para comunicar los desperfectos al dueño de la residencia, el inquilino cuenta con un periodo de seis meses tras firmar el contrato de alquiler. Si, el arrendatario no quiere hacerse cargo de los mismos, el huésped podrá rescindir el contrario de arrendamiento de la vivienda o negociar una rebaja del precio de la vivienda alquilada puesto que no está en las condiciones adecuadas por las cuales pagó por el producto.

Cómo prevenir encontrarse con vicios ocultos en el hogar que queremos adquirir

A la hora de adquirir una vivienda, ya sea para comprarla o alquilarla, es fundamental realizar una inspección exhaustiva por parte de un perito de arquitectos. La presencia de estos en el domicilio que queremos obtener limitará los problemas que podemos encontrarnos en un futuro y nos protegerá de próximos riesgos. Los arquitectos son más cualificados para evaluar defectos visibles e identificar signos que den lugar a la posibilidad de defectos ocultos que puedan aparecer en aquella vivienda que deseamos poseer.

Es importante también contar con un informe previo a la adquisición de la vivienda puesto que dicho documento aumentará las posibilidades de que las acciones legales emprendidas contra el vendedor o arrendatario, si no ha sido posible mediarlas sin aducir a los Tribunales, sean exitosas.

Aunque en la práctica la realidad es que muy pocos futuros compradores o arrendatarios recurren a un perito para evaluar su futura vivienda. Por lo que la solución ante un vicio oculto es recurrir al asesoramiento experto de un abogado inmobiliario que tenga el conocimiento sobre la materia.

En Easyoffer sabemos que encontrar a tu abogado ideal es complejo, y por eso queremos ser tu mejor aliado para que, de forma sencilla, gratuita y sin compromiso puedas disponer de hasta tres presupuestos de letrados cerca de ti. Cuéntanos tu situación y, en un plazo de 24 horas, podrás comparar entre varios profesionales para escoger al que mejor encaje en tus necesidades.

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