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Más información sobre Plusvalía

Para sacar partido de la especulación inmobiliaria el Estado aprobó, en 2004, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en la que se fijaba el ya famoso impuesto de plusvalía (escondido bajo el epígrafe ‘Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana’).

Este tributo se originó en una época donde el ladrillo era la promesa de futuro de la especulación en España. Años de bonanza, de construcción sin límites, y de precios que prácticamente se disparaban desde la compra de un inmueble. Por lo que, con esas condiciones, la compra-venta de estas propiedades se planeaba como un negocio en lugar de como una necesidad habitacional. Y la Administración quiso su parte.

Ante esa situación el Gobierno apostó por crear “un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”, según define el mencionado Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo.

Recientemente el Tribunal Constitucional, a principio de 2017, sentenció contra este impuesto para los casos en los que un inmueble se vendiera con pérdidas. Un camino jurídico que previamente se había abierto en Gipuzkoa, ya que la gestión de este gravamen es municipal y depende por tanto de cada ayuntamiento.

¿En qué consiste este impuesto?

Vamos a ilustrar su funcionamiento con dos ejemplos sencillos. Pongamos el caso de que compraste una vivienda en el año 2003 por 55.000 euros. Ese piso se revalorizó mucho y en 2007 lo vendiste por 90.000. Se entiende que por esa operación obtuviste unos beneficios de 35.000 euros (siempre teniendo en cuenta la inflación, medida a través del IPC). Y la Ley te exige pagar una cuota por esa operación.

El problema, y que es lo que ha venido a corregir el Tribunal Constitucional, es lo siguiente. Pongamos que tu compraste un piso en 2006 por 110.000 euros, cuando los precios eran elevados. Y, en 2016, ese mismo inmueble lo has vendido por 90.000 euros, por las circunstancias que sea. En esa operación se ha producido una pérdida del valor de tus bienes, 20.000 euros menos, pero el Impuesto de plusvalía sigue gravando tu venta y también te tocó pagar la cuota a las arcas del Estado, a pesar de no obtener ningún beneficio.

Existen exenciones contempladas por Ley al pago de este impuesto pero son supuestos anecdóticos, como que el bien que se transmita esté dentro de un conjunto artístico-histórico o haya sido declarado de interés cultural. También las transmisiones derivadas de una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Los entes públicos no tendrán que satisfacer este impuesto (ni Estado, Comunidades, entidades locales, etc.), tampoco las entidades benéficas, ni las gestoras de la Seguridad Social.

¿Cuánto pago por el impuesto de plusvalía?

Según especifica la Ley lo que se grava es el incremento del valor del terreno a lo largo de un máximo de 20 años. Por lo tanto para calcular la cuota de este tributo hay que conocer la base imponible, para lo que hay que conocer el valor del terreno en el momento del devengo -su valor catastral-.

También se tiene en cuenta los años que el propietario ha disfrutado de esa propiedad. Se han ideado una serie de porcentajes para aplicar en cada caso, en bloques de cinco años. Por lo que se pagará mayor porcentaje si solo se ha poseído un inmueble durante 3 años que si lo has hecho durante 17. No obstante aquí la Ley fija un porcentaje máximo y luego es el Ayuntamiento el que fija el porcentaje final, por lo que es algo que varía según el municipio. Y también, año a año, la Ley de Presupuestos Generales del Estado puede modificar los porcentajes máximos.

En el momento de calcular este impuesto también es necesario conocer las bonificaciones que se establecen en las ordenanzas fiscales municipales. Debido a su carácter hiperlocal, es recomendable que cuentes con un abogado para resolver y defenderte de este tributo. En Easyoffer podrás comparar hasta un máximo de tres profesionales para que encuentres a tu especialista de garantías al mejor precio de forma rápida y sencilla.

¿Cómo tramito este impuesto?

El impuesto se devenga cuando se transmita la propiedad, a título oneroso o gratuito, entre vivos o tras el fallecimiento. Así lo contempla el Art. 109 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se incluye también la posibilidad de devengar cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio.

Para satisfacer el pago hay que acudir al Ayuntamiento para presentar la declaración oportuna tal y como establezca la ordenanza del municipio. Se dispone de treinta días hábiles desde la trasmisión entre vivos, y de seis meses prorrogables a un año cuando se trate de una herencia.

El sujeto pasivo del impuesto siempre será el propietario que lo poseía antes de su transmisión, independientemente de si esta se produce a través de una venta, donación, o regalo.

¿Puedo reclamar mi dinero si he vendido con pérdidas?

Aunque el Tribunal Constitucional ha abierto una importante puerta para reclamar las cantidades indebidamente cobradas por parte de los Ayuntamientos, lo cierto es que no va a ser fácil recuperar el dinero. Para hacer justicia tendrás que iniciar un camino que pondrá a prueba tu paciencia y tu fe en un sistema justo. Estas son tus opciones.

Los profesionales recomiendan, como primer paso, poner un recurso contra el Ayuntamiento correspondiente. Si ese consistorio dictó una liquidación dispones de un mes para recurrir, o pasado ese plazo solicitar un procedimiento especial de revisión. En cambio si tú mismo realizase una autoliquidación el plazo para protestar es de cuatro años.

Es necesario también realizar una prueba técnica por parte de un experto independiente para acreditar que efectivamente se ha perdido valor en la venta, y también hay que reunir las escrituras de compraventa y una estadística de precios medios del mercado residencial de la zona donde se encuentra el bien raíz. Contacta cuanto antes a través de Easyoffer con un abogado especializado, compara entre un máximo de tres presupuestos sin compromiso, y no dejes que la Administración abuse de ti.

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