Cómo reclamar la Cláusula de Vencimiento Anticipado de una Hipoteca
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En medio de la turbulencia jurídica al respecto de las hipotecas, en esta ocasión os traemos en el blog de Easyoffer una nueva cláusula abusiva: la cláusula de vencimiento anticipado. Pero, ¿qué es y cómo se puede reclamar la cláusula de vencimiento anticipado? La resolución está en el tejado del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a quien ha recurrido el Tribunal Superior español ante una posibilidad que puede traer consecuencias de profundo calado, y que de hecho ya lleva años aplicándose de forma diversa según el juzgado de cada provincia. Todo empezó con un trabajador de Martorell que perdió su casa.
¿Y qué tendrá que ver una persona desahuciada en Martorell con tu hipoteca? Él, junto con su abogado, fueron los pioneros en una carrera legal que aún está por resolverse y que puso sobre la mesa la posibilidad de que los bancos no te pudieran echar de tu casa por solo unos meses de impago.
El caso de Mohammed Aziz ha pasado ya a la historia jurídica española. Su historia, tal y como indicó la prensa en aquel ya lejano mayo de 2013, “fue el origen de la sentencia del TJUE que noqueó la Ley Hipotecaria española” se pudo leer en las páginas de El País. Para entender qué sucede hoy en día, en este 2017 que apura sus últimos meses, es necesario remontarnos cuatro años atrás.
El caso de Aziz y la cláusula de vencimiento anticipada
Mohammed Aziz fue desahuciado en enero de 2011 tras unos meses de impago de la hipoteca contraída por un plazo de 33 años con una conocida entidad bancaria. Se trataron de retrasos puntuales en el pago, por una cuantía de 453 euros, “el 0,328%” del total de su préstamo según la sentencia. Y, además del desahucio, se le reclamó liquidar íntegramente la deuda con la entidad.
El juez del Juzgado mercantil número 3 de Barcelona, José María Fernández Seijo, aceptó la demanda interpuesta por esta persona y declaró abusiva la cláusula de vencimiento anticipado que supuso la ejecución hipotecaria. Lo hizo tras consultar con el Tribunal Europeo, que dio la razón al desahuciado, lo que sentó un precedente que aún hoy sigue en evolución.
Pero, ¿qué es la cláusula de ejecución anticipada? Se trata de una condición que viene incluida en prácticamente todos los contratos hipotecarios y que permite al prestamista (entidad bancaria) dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo establecido para su devolución en los casos en los que el deudor no cumple con su obligación de pago. Lo que supone en la práctica que si alguien no puede pagar los plazos mensuales (o incluso deja sin pagar una pequeña parte de estos plazos) será expulsado de su hogar siguiendo un procedimiento de ejecución hipotecario.
¿Qué dice la Ley española?
En el Artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece:
“Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo”.
No obstante, el plazo de tres meses se introdujo en una modificación de 15 de marzo de 2013 porque con anterioridad a esa fecha bastaba el impago de un solo mes para poder aplicarlo. Aunque también es cierto que, en la práctica, bancos y cajas suelen esperar más de ese plazo para iniciar el trámite de ejecución. Además, si el deudor se ponía al corriente de los pagos se anulaba esa ejecución hipotecaria.
¿Cuál es la situación actual de esta cláusula abusiva?
Han pasado unos cuantos años desde el caso Aziz pero, lejos de asentarse la jurisprudencia, cada vez hay más dudas al respecto de la cláusula de vencimiento anticipado.
Actualmente se han paralizado muchísimos procesos de ejecuciones hipotecarias a la espera de la decisión que adopte el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El 11 de junio de 2015 los tribunales españoles volvieron a consultar a Europa sobre este tema. Y la respuesta del TJUE continuó en la idea de la abusividad indicando que los jueces españoles podrán considerar nula esta cláusula.
Esto provocó que muchas audiencias provinciales tuvieran claro el camino a seguir, pero no todas. La Justicia Europea puso en entredicho la legislación hipotecaria en España al tiempo que defendía los derechos de los consumidores ante las entidades bancarias, pero el tema no se cerró ahí.
El Supremo español, en diciembre de 2015, defendió que habría que determinar si hay un incumplimiento flagrante y reiterado por parte del deudor-consumidor. Y, en esos casos, activar la ejecución hipotecaria. A pesar de que Europa indicó que, si existía esa cláusula abusiva, debía ser declarada nula por completo sin posibilidad de ser modificada.
Esto ha supuesto que la justicia española haya vuelto a preguntar a Europa sobre el tema en varias ocasiones. Por ejemplo, en marzo de 2016, y en el verano de 2017.
En enero de este año, 2017, el TJUE corroboró que la cláusula de vencimiento anticipado en nula a raíz de una nueva sentencia. Y dejó claro que no se puede iniciar un desahucio de urgencia por este tema sino que, ante un impago, la entidad financiera debe ir a la vía ordinaria, que se considera más garantista con los derechos del consumidor. Y también más lenta.
Por lo tanto, el Tribunal Supremo está a la espera de la respuesta del TJUE en referencia a dos cuestiones elevadas en verano de 2017:
- Sobre si, cuando un enunciado de esta cláusula se considera abusivo, es posible mantener como válidos los enunciados restantes recogidos en el contrato.
- Saber hasta dónde llegan las competencias para aplicar una ley nacional que suponga una situación más favorable al consumidor. Ya que existe el debate sobre si para el deudor es más ventajoso a largo plazo el procedimiento ordinario o la ejecución hipotecaria de urgencia.
Mientras se resuelve, la mejor opción es consultar con un abogado especialista en derecho bancario para conocer si tu hipoteca se ha visto afectada por esta u otras cláusulas abusivas y saber cómo puedes defender tus derechos. En Easyoffer encontrar a tu especialista de confianza cerca de ti es fácil, rápido y gratuito. Sin salir de tu casa o tu oficina, cómodamente.
¿Qué hacer ante una cláusula de vencimiento anticipado?
Llegamos a tu problema. Puede que tengas una orden de ejecución hipotecaria parada, a espera de Europa. Puede que temas no poder pagar alguna mensualidad completa, o que ya debas un par y te asuste qué puede pasar. En el mejor de los casos, quizá simplemente quieras revisar tu contrato hipotecario para buscar qué cláusulas abusivas contiene y poder prevenir antes de verte obligado a curar.
Sea cual sea tu circunstancia, el primer paso es solicitar a tu entidad bancaria, mediante burofax, anular todas las cláusulas que se hayan declarado abusivas en base a la jurisprudencia que existe en España y la procedente de la Unión Europea. Este trámite, llevado a cabo por un abogado, exhorta al banco a deponer su actitud hacia ti y, en el caso de que esté en marcha un procedimiento hipotecario, a detenerlo para poder negociar.
Lo que se busca es eso, una negociación ante un impago. Pero la respuesta por parte de los prestamistas suele ser negativa y, si no se logra llegar a un entendimiento, el banco pedirá la ejecución hipotecaria mediante vía judicial que podría desembocar en un desahucio.
Aquí llega el posicionamiento del TJUE para decantar la situación, ya que hasta que no se pronuncie sobre esas nuevas cuestiones, el procedimiento de urgencia para aplicar un desahucio queda deslegitimado y se reconduce a la entidad financiera a través de la vía ordinaria civil para reclamar los importes adeudados. Lo que supone que el afectado puede permanecer habitando su casa por el momento. Pero, también, que debe poner en conocimiento de su abogado la situación para saber qué pasos dar.
La pregunta, en este punto, es: ¿cuántas mensualidades se pueden dejar a deber antes de que el banco actúe? Recordamos que la Ley en vigor dice que a partir de la tercera se puede reclamar la totalidad del importe adeudado. Pero en la práctica se indica que se negocian impagos de hasta 24 meses. Dependerá de las circunstancias personales, de la situación de la entidad bancaria, o de que tu abogado te haya sabido defender correctamente.
Las repercusiones de la decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea puede ser un antes y un después en materia de hipotecas. De seguir en la misma dirección mostrada hasta ahora, la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado puede suponer que los bancos no puedan reclamar la ejecución hipotecaria hasta que no se haya producido el vencimiento total. Que, si tienes una hipoteca, sabrás que puede ser cuestión de décadas. Eso sí, se podrá acudir a la vía civil para reclamar impagos puntuales. Sin saber muy bien cómo podría terminar ese procedimiento, ni en cuánto tiempo se iba a resolver, ya que una vez en la vía judicial ordinaria los tiempos dependen de la agilidad de cada juzgado.
La larga lista de cláusulas abusivas
La cláusula de vencimiento anticipado se ha sumado a una cada vez más larga lista de condiciones consideradas abusivas que se han ido incluyendo a lo largo de los años en los contratos hipotecarios en España.
¿Por qué nadie dijo nada antes? Las cláusulas suelo fueron las pioneras, al menos las más mediáticas, en esta pugna dentro del área del Derecho bancario. Y saltaron a la palestra pública precisamente por el cambio en el Euribor que puso de manifiesto que algunas hipotecas no bajaban su coste a pesar de que este indicador, el de referencia, sí bajó. Y mucho. A partir de ahí se empezaron a destapar ciertas cláusulas que con el paso de los años y en base a muchas demandas se han declarado abusivas y se ha sentado jurisprudencia sobre ellas.
Los intereses de demora, el redondeo al alza, la falta de información en las hipotecas multidivisa, el cálculo de la cuota final o los gastos de constitución de las hipotecas son actualmente algunos de los caballos de batalla entre consumidores y entidades financieras. Aquí puedes saber más sobre reclamar cláusulas suelo, y aquí sobre hipotecas IRPH.
¿Por qué la cláusula de vencimiento es diferente? Hemos apuntado que esta podría suponer un vuelco en cuando a la aplicación de justicia sobre hipotecas se refiere. Hasta ahora las entidades bancarias, cuando los tribunales lo han considerado probado, se han visto obligadas a devolver dinero a sus clientes. Pero el sistema seguía su cauce con normalidad, y a quienes no pagaban existía la posibilidad de echarlos de sus casas. Lo que beneficia a su vez a otro sector, el de subastadores, que son personas que se dedican a comprar estas propiedades generalmente a un precio más bajo que el del mercado.
Pero si la decisión de la justicia europea avala en su próxima decisión que no se puedan llevar a cabo este tipo de ejecuciones hipotecarias por considerarlas contra el derecho de los consumidores, significará que desde el momento del impago el deudor dispondrá de mucho tiempo y más herramientas para poder defenderse y normalizar su situación; ya que se la reclamación se hará por vía civil ordinaria y solo sobre las cuantías pendientes, no sobre el total. También se ha hablado de cómo esta situación puede afectar en el futuro próximo al precio de las hipotecas.
Pase lo que pase, lo que es seguro es que para reclamar tus derechos ante entidades bancarias necesitas a un abogado especialista de confianza a tu lado. En Easyoffer podrás encontrar a los mejores profesionales fácilmente y desde tu móvil u ordenador. Rellena el formulario online que encontrarás en nuestra web, explícanos brevemente cuáles son tus necesidades y recibirás, de forma gratuita y sin compromiso, hasta tres presupuestos personalizados de letrados cerca de ti. En un plazo de 24 horas dispondrás de varias propuestas para comparar y elegir la que más confianza te genere al mejor precio.
